Договор за наем на жилище в Лондон – практически аспекти

| Коментари | person_outline BG Media London
london (3)

Договорите за наем е договор между вас и вашият наемодател „landlord“. Договорът може да е устен или писмен. Временното държане на имота от наемателя за периода на наема се нарича “tenancy”.

От своя страна “tenancy” може да бъде за фиксиран срок или периодично (седмица за седмица,  месец за месец)

Договорът за наем на жилище трябва да съдържа:

 

  • имената на лицата по договор и тяхното качество на преподписване, адрес на наемодателя
  • цената на наема и как се плаща
  • кога и при какви условия наема може да се преразгледа
  • къде ще се съхранява депозита
  • при какви условия депозита може да се прихваща
  • от коя дата ще стартира договорът и на коя дата ще изтече срокът
  • адресът на имота
  • датите наокупацията на имота инапускането
  • предизвестия за напускане и условия преди напускане на имота
  • права за преотдаване на имота на други лица
  • задължения и права на страните по договора и трети лица.
  • как  и кой ще плаща сметките за имота по време на наема идр.

Видове “tenancy” според английското право:

 

  •  Assured shorthold tenancies (ASTs)“, когато: имотът е частен, обитаването е започнало след 15 януари 1989, имотът е основното жилище на наемателя и наемодателя не живее в жилището. Това е най-често срещаната форма на наем от частен наемател за жилищни нужди и се ползва с определена защита от закона.

 

Не може да бъде “ASTs“  ако наема е за повече от 100.000 паунда на година, ако наема е по малко от 250 паунда на година (1000 паунда за Лондон), е бизнес наем или е наем за лицензирана сграда, дава се под наем , като ваканционхо жилище или наемодателя е общината.

 

  • Excluded tenancies or licences – когато наемаме стая в жилищен имот. Обикновенно имаме по-малко права при принудително освобождаванер на имота „eviction”
  • Assured tenancies – наемни договори които са стартирали между 15 януари 1989 и 27 февруари 1997. Тези наемни договори имат засилена защита при „eviction”.
  • Regulated tenancies – наемни отношения стартирали преди 15 януари 1989. Имат засилена защита при „eviction”. И наемателите имат защита от увелишаване на наема едностранно от наемодателя и могат да поизкат определяна на “fair rent” от определена институция или от съда.

Как да се предпазим от проблеми при работа с агенции за недвижими имоти и наемодатели

 

  •  При наемането на имот, често в практиката агенциите изкат предварително “holding deposit” , за да гарантират, че няма да се откажете от наемането на имота.Добре е да се знае че този депозит гарантира  наемането от наемателя на имота, но не е задължително да се държи в гаранционна схема от агенцията или наемодателя.

 

Задължително е да поизкаме договор за този депозит, защото от практиката често настъпват недоразумения относно, какво се случва ако поради някаква причина не можем да наемем имота. В тази връзка дори електронно писмо от агента може да послужи като доказателство за сключения договор, ако платим по електронен път и въз основа само на устни договорки. Този депозит обикновенно се превръща в такъв за имота, ако го наемем, освен ако не е уговорено да се прихване като наем за първият месец.

Когато се уговаряме за депозита и го плащаме трябва да поизкаме разписка за сумата и от разписката да е ясно, за какъв депосит е направено плащането. Ако посочено само думата депозит се приема, че не е “holding deposit”.

Често агенциите изкат пари за кредитни търсения на името на наемателите, за да се уверят че сме платежоспособни. Преди да платите тези суми, които често са невъзвращаеми, трябва да се уверите, че нямате проблеми с кредитното си досие.

Добре е да си направите предварително проверка с кредитните агенции. Попитайте, коя е кредитната агенция с която работи агенцията за недвижими имоти. Уверете се че отговаряте на условията на агенцията.

Поизкайте да ви потвърдят писмено минималните критерии на които трябва да отговаряте, като доход, кредитен рейтинг, критерии за наемане по отношение на работата на наемателите, трудов договор, рестрикции за самонаети лица и безработни, брой на  членове на семейството, деца, домашни животни и др.

Да ви потвърдят, какво ще ви върнат от платената сума, ако не отговаряте на критериите. Дали цялата сума или само част от нея ще ви бъде върната. Кой има думата по избора на наемателя, агенцията или собствениак. Има ли и други кандидати за същия имот. Какво ще стане ако тяхният кредитен рейтинг е по-висок.

Ако платите “holding deposit” , поизкайте писмено агенцията да ви потвърди, че е снела имота от реклама и няма да го предлага на други потенциални наематели

 

  •  Ако сключваме договорът с агенция за недвижими имоти, която представлява собственика по договора, е необходимо да се уверим че агенцията има такива права. Можем да поизкаме от агенцията да ни предостави писмо от собственика или договор за управление за имота. Тази проверка е необходима, за да се избегнат последващи проблеми с депозита и прехвърлянето на отговорността между агенцията и собственика.
  •  Договорът е необходимо да е подписан от името на агенцията от оторизирано лице ( например работещо за агенцията). Добре е договорът да се подпише в офиса на агенцията а не в имота. С това се гарантира до някъде представителната власт а също и спомага да се избегнат измами. В тази връзка е добре да поизкаме от лицето подписващо договора визитна карта, за да имаме пълните му имена и позиция във фирмата, което често се пропуска в договорите. Добра практика е депозита да се плаща по банков път, а  не на ръка.
  •  Договорът за наем може да се подпише от собственика или упълномощено лице, но е добре да се преподпише и от свидетели, като се посочат техните адреси и пълни имена в договора. Добре е да се подпишат наемателите на всички страници на договора, за да се избегне подмяна на страници, ако впоследствие настъпят проблемни ситуации между наемателя и наемодателя.
  •  При наемане на жилище, всички уговорки, които не са вписани в договора е препоръчително да се поизкат и получат в писмен вид във формата на анекс, писмо от наемодателя и др. Устните уговорки са валидни при определени ситуации, но е трудно да се докажат. Това особенно има значение  при изпращане на предизвестие за напускане на имота. Добре е винаги да е писмено, отправено до съответното лице по-договора и да има доказателство за изпращането (пощенска разписка за изпращане)

Особени проблеми съществуват в практиката при приемането и предаването на владението на имота. Винаги трябва да изкаме да се направи приемо с приемо -предавателен опис на имота при нанасяне и при напускане. Подписан от наемателя и наемодателя и в който е добре да поизкаме своевременно поправки ако не сме съгласни с определени констатации а също и копие за съхранение.

Не напускайте имота, без да е огледан от агенцията или наемодателя, за да избегнете спорове и евентуални искове за депозита. Накарайте снаемодателя да ви се подпише, че приема имота  и няма възражения или ако има такива да ви ги посочи писмено, като съответно вие направите възражение срещу всяко от тях ако имате такива. Добре е документът за издаване на имота да се преподпише от двама свидетели, а също и наемодателя да ви напише писмено, кога ще ви възтанови депозита и да се подпише, ако не е упоменато в договорът ви. Ако депозитът е в гаранционна схема, поизкайте писмо за реализирането на депозита от схемата. (Т.е.че собственика няма възражения да ви се плати депозита)

Препоръчително е винаги да сме наясно съобразно договорът, какво имаме право и какво не  да правим в имота. Добре е преди всеки ремонт да поизкаме писмено разрешение от агенцията и/или наемодателя с точно описание на работата, която възнемеряваме да извършим и за чия сметка ще е извършената работа. За определени видове работа не е необходимо да изкаме разрешение, но зависи от конкретните уговорки с наемодателя.

Стани наш фен във Facebook

Намерете ни в Google+

Коментирай с Фейсбук

Обяви за работа в Лондон

Работа в Лондон

Спонсорирани публикации

Реклама

Спонсорирани публикации

Чети новия брой на БГ ВЕСТНИК

Реклама

Обяви за Работа в Лондон

Работа в Лондон

web БГ Медия Лондон - Актуални новини за Великобритания и Лондон, безплатни обяви в Англия, вестници и списания в Англия